В воздухе остро запахло новыми выборами, и вместе с чувством некоторой тревоги за судьбы Родины в политическую повестку вернулись серьезные вопросы, которые можно и нужно обсуждать. Надеюсь, что в хотя бы в Москве они, наконец, потеснят мелкотравчатые общественные компании по поводу «судеб», то замусоренной подмосковной лесополосы, то старого сарая на территории столичной фабрики, либо же в поддержку священного права каждого прикрепить на крышу своего автомобиля ведерко синего цвета. Большинству граждан страшно все это уже приелось.
То ли дело: мэр Москвы Сергей Собянин, выступая перед руководителями строительного комплекса Москвы, внес предложение, чтобы под крупными строительными проектами в городе Москве земельные участки должны передаваться в частную собственность инвесторам.
Вот, кажется, наконец, мы выходим на финишную прямую, подводим черту под дискуссией, которая длилась в Москве в течение пятнадцати лет.
История вопроса берет свое начало в 1995 году и связана с проектом нового международного делового центра Москва-Сити, который был начат в 1992 году на Пресне. А к 1995 году территория более чем в сто гектаров в районе Пресни уже была освобождена от пары десятков неработающих промышленных предприятий, и встал вопрос о привлечении инвесторов в этот гигантский, для той России совершенно фантастический проект, который сегодня близок к завершению. Городская власть хотела с помощью этого проекта убить нескольких зайцев: привлечь в строительство иностранный капитал и передовые технологии, создать несколько сотен тысяч новых рабочих мест для москвичей, получить новых плательщиков налогов в городской бюджет, ослабить давление бизнеса на исторический центр, реконструировать запущенную городскую территорию.
Но в 1995 году инвесторов еще не было. И тогда инициативная группа, состоящая из работников администрации, депутатов и строителей, начала искать новые подходы. Инвесторов надо было привлечь, в первую очередь, хорошим управлением проектом, а также особыми льготными условиями работы и усиленной правовой и административной защитой их инвестиций.
Для этого, после подготовки, в 1998 году на территории комплекса была создана Территориальная единица с особым статусом (ТЕОС) «Московский международный деловой центр «Москва-Сити»» с особыми администрацией, управляющей компанией ОАО «Сити» и наблюдательным советом.
Наблюдательный совет следил за гармоничным развитием комплекса (уже тогда были проблемы) и контролировал деятельность прочих субъектов (участников), самостоятельная администрация следила за порядком на территории комплекса и в непосредственной близости о его границ, управляющая компания работала в сфере взаимодействия с инвесторами и сама вела инвестиционную деятельность на территории комплекса. Тогда же были предоставлены участникам проекта налоговые льготы и иные преференции, в том числе, связанные с правами на землю.
К сожалению, политика города потом повернула в другую сторону, и в 2003 году в ходе общего реформирования органов местного самоуправления в Москве, ТЕОС «ММДЦ «Москва-Сити»», проработавшая пять лет, была по не очень ясным причинам ликвидирована (как и прочие ТЕОС в городе).
Некогда стоявший у основания проекта ММДЦ «Москва-Сити» и вышедший из него по причине своих собственных временных экономических затруднений, канадский миллиардер Райхман, известный строитель нового делового района в Лондоне, в свое время полагал, что это место на Пресне находится на отшибе. Но оно всего-то в четырех километрах от Кремля – это одно из лучших в Европе для подобного проекта. При этом столица требовала от миллиардера соблюдения пропорций между инженерной, транспортной, торговой и деловой составляющими проекта.
Именно этим и занимался наблюдательный совет «Москва-Сити». Но в 2003 году он был расформирован, администрация передана в управу Пресненского района, модель управления проектом была изменена. Этой ситуацией немедленно воспользовались некоторые «несистемные» коммерсанты. Так, вскоре руководство управляющей компании ОАО «Сити» было смещено решением собрания акционеров, которое было подготовлено и обеспечено путем массовой скупки коммерсантами и сетевыми маркетинговыми структурами акций у «народных акционеров». Среди этих акционеров, которых было около 18 тысяч, были и простые москвичи, приобретшие акции ценой в один доллар в 1992 году и продававшие их скупщикам в 2002 году по 400-500 долларов за акцию.
И вот уже новый этап в развитии ОАО «Москва-Сити» начался в 2004 году, который проходил без участия депутатов и большинства из тех, кто начинал в 90-х годах. Это, полагаю, отчасти и привело к известным проблемам развития этого центра, в частности к переходу от опережающего создания инфраструктуры, на чем настаивали наблюдательный совет и прежнее руководство управляющей компании, к безудержной опережающей коммерческой многоэтажной застройке. Именно последствия этого перекоса периода с 2003 по 2010 год и приходится устранять сегодня.
Но, надо отметить, что, в период с 1994 по 2002 год властями были предприняты перспективные попытки улучшить инвестиционный климат в городе и Москве, и для этого удавалось использовать именно ММДЦ «Москва-Сити» как полигон новых методов работы с инвесторами.
Среди этих наработок был, в частности, и чисто имиджевый проект «Новый центр Москвы» в духе известного миллиардера Трампа, который использовал знание психологии покупателей, арендаторов, риэлторов, инвесторов и банкиров для раскручивания проектов, и предложения по механизмам реализации различного типа льгот и преференций для стратегических инвесторов, и практика содействия инвесторам в подготовке и утверждении документации и преодолении административных барьеров.
Также, обобщая накопленный опыт, депутаты Московской городской Думы вместе с представителями Комплекса земельно-имущественных отношений и участниками ТЕОС «Москва-Сити» разрабатывали в 1998 году проект закона «Об инвестиционной деятельности в городе Москве».
Предлагалось использовать при реализации крупных инвестиционных проектов в городе различные налоговые льготы, льготы по арендным платежам и даже «дедушкину оговорку» по фиксации суммарной платежной нагрузки на инвестора. Но, кроме того, предлагалось начать передачу земельных участков в собственность инвесторам, в том числе нетривиальными способами.
Судьба закона была плачевной: сначала он был направлен на согласование в различные чиновные инстанции, где долго совещались, ни к какому выводу не пришли, потом проблема была отложена, отправлена в долгий ящик, а затем решено было вообще оказаться от подготовки закона. Так его в Москве и нет до сих пор, хоты мы брались за его подготовку четыре раза. Все тонуло в согласованиях, прениях и мнениях. Как обычно.
Однако отдельные новаторские положения данного законопроекта все же удалось отразить в законе города Москвы о ТЕОС «ММДЦ «Москва-Сити». Так, была установлена возможность приобретения инвесторами права собственности на земельный участок по итогам реализации инвестиционных проектов - совершенно особый, принципиально новый механизм «приватизации под условием», не только защищающий инвестора, который, построив здание и завершивши инвестиционный контракт, приобретает права собственности на земельный участок, но и обеспечивающий законные права и интересы города, так как в случае отказа от проекта или несоблюдения условия контракта инвестор теряет права на земельный участок, остающийся в городской собственности.
Как водится, данный механизм передачи в собственность инвесторам земельных участков в 2001 году был оспорен прокуратурой Москвы в Московском городском суде и в Верховном Суде РФ, после чего соответствующую норму пришлось изъять из действующего закона. Однако Президиум Верховного суда в порядке надзора отменил данное решение и установил, что город Москва (как и другие собственники) вправе устанавливать своим законом различные, как предусмотренные, так и не предусмотренные Гражданским Кодексом РФ способы распоряжения и отчуждения собственности города Москвы. После этого поправка 2001 года к Закону города Москвы о ТЕОС «ММДЦ «Москва-Сити» была отменена в 2002 году другим Законом города Москвы и изъятая норма была возращена.
К сожалению, как я уже говорил, вскоре территориальные единицы с особым статусом в городе Москве были отменены, и все нормы законов о ТЕОС тратили силу. Однако норма о передаче земельных участков в собственность инвесторам по результатам реализации инвестиционных проектов была нами перенесена в Закон города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14.04.2004 года №24 (статья 8). К сожалению, она ни разу не была использована правительством Москвы, которое в то время предпочитало не привлекать дополнительного внимания к особенностям города в условиях итак огромного инвестиционного предложения в предкризисные годы. И в 2007 году с отменой и этого закона (был принят новый закон «О землепользовании в городе Москве» от 19 декабря 2007 года №48) при общем безразличии и усталости от бесплодных попыток преодолеть инерцию, была утрачена и эта весьма многообещающая норма московского законодательства.
И вот сегодня, после выступления мэра Москвы, который внес предложение о передаче земельных участков в собственность инвесторам на территории города, полагаю, что было бы целесообразным рассмотреть возможность вернуть данную утраченную норму в московское законодательство, применен6ие которой наилучшим образом обеспечивает баланс интересов сторон и в то же время подстегивает аппетит инвестора.
Инвестор, приобретая на торгах право на застройку земельного участка, вместе с тем приобретает и право на получение земельного участка в собственность под условием реализации контракта в срок. Далее, завершив контракт в срок, добросовестный инвестор приобретает право собственности на земельный участок (механизмах оформления является отдельной темой).
Инвестор же, не вписывающийся в сроки, может утратить по решению суда или соглашению сторон право на приобретение участка в собственность, и вынужден будет заключить договор аренды. А тот инвестор, что вообще не сможет приступить к реализации проекта по истечении сроков, потеряет все права на земельный участок, который останется без обременения в собственности города. Права города и инвестора сбалансированы и взаимно защищены, прямо мотивируя инвестора к добросовестному исполнению обязательств.
Эта методика, конечно, отличается от идеала, к которому в наших беседах в 1998 году призывал Егор Гайдар. Мы соглашались с ним, что много лучше земельные участки передавать по конкурсу и даже по результатам аукционов в теории, но, учитывая особенности территории города Москвы и привычки российского бизнеса, на практике это реализовать тогда было еще преждевременно. В городе всегда была масса нереализованный инвестиционных проектов, и это не случайно, так как российскому бизнесу все еще свойственны авантюризм, отсутствие опыта, неумение рассчитывать, желание словчить, в общем, известные три российских кита: «авось», «небось», и «так сойдет». Участков мало, и если мы будем так рисковать, реализация нового Генерального плана не состоится.
Так что, сегодня, полагаю, надо вернуть эту норму московского законодательства, а также принять московский закон об инвестиционной деятельности в сфере строительства (создания объектов недвижимости) в городе Москве, а потом передать опыт применения другим регионам России.
